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Le prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) :

Depuis le 1er janvier 2014, les primo-accédants bénéficient du prêt à taux 0 % « Plus » (PTZ+), pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf. Le PTZ+ peut atteindre 118.470 €, et son remboursement s'effectue sur une période allant jusqu'à 25 ans.

Depuis le 1er janvier 2014, le PTZ+ :

  • Demeure uniquement réservé aux logements neufs (sauf exception).
  • Est « centré » vers les ménages aux revenus modestes et intermédiaires (existence de plafonds de ressources).
  • Est « renforcé » pour les ménages les plus modestes, dont les conditions de remboursement sont améliorées.

Les montants octroyés en 2014, sont strictement identiques à ceux qui pouvaient être obtenus en 2013.

Les caractéristiques du prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) en 2014 :

Il s'agit d'un prêt sans intérêt réservé comme précédemment aux primo-accédants, c'est-à-dire à ceux qui acquièrent leur première résidence principale. Le prêt à taux 0 % « plus » se veut :

  • Simple : l'aide est versée dès l'acquisition et son montant peut être aisément déterminé par avance.
  • Puissant : les montants octroyés demeurent importants (jusqu'à 118.470 €).
  • Social : il est accordé sous des conditions de ressources et les ménages les plus modestes, bénéficient d'un différé total de remboursement.
  • Familial : la composition du foyer fiscal est prise en compte, pour la détermination de la durée de remboursement et de son éventuel différé.
  • En phase avec le marché : les montants obtenus sont plus importants dans les zones « tendues », c'est-à-dire là où les prix sont les plus élevés et les besoins de constructions nouvelles les plus criants.
  • Ecologique : le PTZ+ demeure réservé à la construction, l'achat neuf ou sur les plans d'un logement, qui respecte les normes énergétiques en vigueur (RT 2012 et label « BBC »). A terme, le respect des normes encore plus performantes, permettra d'obtenir un prêt plus important, que pour un logement respectant seulement les normes énergétiques en vigueur. Le prêt à taux 0 % + comporte donc « une reconnaissance de la valeur verte du logement ».

Le prêt à taux zéro « plus » est réservé aux primo-accédants, sauf exceptions :

Le PTZ+ est ouvert aux personnes physiques (les particuliers). Les personnes morales (une société civile immobilière par exemple), ne peuvent donc pas y prétendre. Par ailleurs, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, au cours des deux dernières années précédant votre demande de prêt.

Cette aide s'adresse à ceux qui achètent pour la première fois, les « primo-accédants ».

Le prêt à taux zéro « plus » est accordé sous conditions de ressources :

L'octroi du PTZ+ est en 2014 soumis au respect par l'emprunteur de plafonds de ressources, (soit jusqu'à environ 3 300 € de revenu mensuel pour un célibataire, et jusqu'à environ 6 600 € de revenu mensuel pour un couple avec deux enfants). En conséquence, vous pouvez bien souvent prétendre au prêt à taux zéro, dès lors qu'il s'agit d'acheter ou de faire construire votre résidence principale en accession à la première propriété.

En 2014, les plafonds de ressources sont les suivants :

  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 36.000 € 26.000 € 20.000 € 18.500 €
2 personnes 50.400 € 36.400 € 28.000 € 25.900 €
3 personnes 61.200 € 44.200 € 34.000 € 31.450 €
4 personnes 72.000 € 52.000 € 40.000 € 37.000 €
5 personnes 82.800 € 59.800 € 46.000 € 42.550 €
6 personnes 93.600 € 67.600 € 52.000 € 48.100 €
7 personnes 104.400 € 75.400 € 58.000 € 53.650 €
8 personnes et plus 115.200 € 83.200 € 64.000 € 59.200 €

 

Les ressources sont la somme des revenus fiscaux de référence, des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt (ressources 2012 pour une offre de prêt émise en 2014).

Attention : le dixième du coût total de l'opération, ne doit pas dépasser le montant fixé dans le tableau ci-dessus. En effet, si le coût total de l'opération divisé par dix, dépasse le revenu fiscal de référence correspondant à votre situation dans ce tableau, vous ne pouvez pas prétendre au prêt à taux zéro. Ce ratio permet de mettre en évidence une augmentation substantielle, des moyens de l'emprunteur entre l'année N-2 et celle de la demande de prêt, qui ne justifie pas le recours au PTZ+. En résumé, les ressources à prendre en compte s'entendent du plus élevé des deux montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement.
  • Le coût total de l'opération divisé par dix.

Ensuite, les ressources ainsi définies ne doivent pas dépasser les montants tels que prévus dans le tableau.

Un couple sans enfant dont les ressources sont de 50 000 €, peut bénéficier du prêt à taux 0 % pour un logement neuf de 500 000 € en zone A. En effet, 500 000 / 10 = 50 000 €, soit moins que le plafond de ressources de 50 400 €. En revanche, en achetant un logement neuf de 510 000 €, ils ne peuvent y prétendre (510 000/10 = 51 000, ce qui est supérieur au montant du plafond de 50 400 €) et ce, même si leurs revenus de l'année N-2 (50 000 €) sont inférieurs au plafond.

Enfin, les revenus du ménage sont également pris en compte, pour calculer la durée de remboursement du prêt, et pour déterminer si l'emprunteur bénéficie ou non d'un différé de remboursement.

On distingue quatre zones géographiques :

  • Zone A : l'agglomération parisienne, Côte-d'Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
  • Zone B1 : les agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Chambéry, Saint-Malo, etc.), le pourtour de la Côte-d'Azur, les départements d'Outre-Mer et la Corse.
  • Zone B2 : les agglomérations de plus de 50.000 habitants, les autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'Ile-de-France.
  • Zone C : le reste du territoire.

Le zonage complet déterminant le montant du PTZ + est fixé par l'arrêté du 29 avril 2009.

Les logements éligibles au prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) en 2014 :

Le PTZ + est réservé à l'acquisition d'une résidence principale neuve, sauf exceptions.

Le prêt à taux zéro « plus » finance l'achat d'un logement neuf, sauf exceptions :

Depuis le 1er janvier 2014, le PTZ+ reste, sauf exception (voir-ci-dessous), réservé au neuf pour lequel il finance :

  • La construction d'un logement (achat sur plans, contrat de construction de maisons individuelles, etc.), accompagnée, le cas échéant, de l'acquisition du terrain destiné à la construction de ce logement.
  • L'acquisition d'un logement neuf achevé en vue de sa première occupation.
  • L'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation.
  • L'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation, après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (hypothèse d'une réhabilitation lourde).

Le PTZ+ ne peut pas financer l'acquisition d'un logement ancien, sauf dans un seul cas : l'achat d'un logement HLM par ses occupants ou par des locataires de l'organisme vendeur, dans le département si le logement est vacant. En outre, le prix de vente doit obligatoirement subir une décote de 35 %, par rapport à l'évaluation faite par le service des Domaines.

Le prêt à taux zéro « plus » est réservé à l'achat d'une résidence principale :

Le PTZ+ ne peut financer, en principe, que l'acquisition de votre résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, et qui constitue le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux. Le logement doit être effectivement occupé à titre de résidence principale, dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

La mise en location n'est que rarement possible, dans le cadre du prêt à taux zéro « plus » :

Le logement financé par le PTZ+ doit être utilisé à usage de résidence principale, tant que le prêt n'est pas totalement remboursé ; il ne peut en principe être mis en location. Toutefois, par exception, le logement peut être loué mais uniquement si la location est motivée, par la survenance de l'une des situations suivantes :

  • Une occupation prochaine au moment de la retraite.
  • Une mobilité professionnelle entraînant un trajet d'au moins 50 kilomètres, ou un temps de trajet aller d'au moins 1h30.
  • Une situation de chômage de plus d'un an.
  • Une invalidité grave.
  • Le décès, le divorce ou la rupture d'un Pacs.

Par ailleurs, quelle que soit l'hypothèse, la location doit être d'une durée maximale de six ans, et le loyer ainsi que les ressources du locataire sont plafonnés (plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social).

Combien emprunter avec le prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) en 2014 ?

Le montant du PTZ+, qui peut atteindre plus de 118 000 €, varie en fonction :

  • Du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le statut marital n'a aucune incidence ; seul le nombre de personnes appelées à vivre dans la maison est pris en compte. En outre, aux yeux de la réglementation, un enfant à naître est considéré comme faisant déjà partie du ménage, ce qui permet aux particuliers qui se trouvent dans cette situation d'emprunter davantage.
  • De la localisation du logement. Dans les zones « tendues » (1), c'est-à-dire celles ou les prix sont élevés, car il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande, les montants octroyés sont beaucoup plus importants.
  • De la performance énergétique globale du logement. A terme, un logement extrêmement économe en énergie, permettra d'obtenir un prêt plus important qu'un logement respectant seulement la règlementation en vigueur (RT 2012 et label BBC).

(1)Le zonage complet déterminant le montant du PTZ + est fixé par l'arrêté du 29 avril 2009.

En pratique, le montant du prêt est égal à une quotité (un pourcentage), du coût total réel de l'opération (prix d'achat ou coût de la construction et, le cas échéant, de l'acquisition du terrain) retenu dans la limite d'un plafond. En zone A, la plus chère, le montant du PTZ + peut atteindre :

  • 118 470 € pour une famille de cinq personnes
  • 51 480 € pour un célibataire

Vous pouvez calculer le montant de votre prêt à taux 0 % « plus », ainsi que ses modalités de remboursement en utilisant le simulateur mis en place par le Ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement ou celui mis en place par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL).

Comment obtenir le prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) en 2014 ?

Le PTZ + est mis en place par les banques qui ont passé une convention avec l'Etat ; en pratique la quasi-totalité des banques le distribue, et vous pouvez choisir celle de votre choix. Comme pour tout autre prêt immobilier, la banque peut assortir l'octroi du prêt d'une garantie de remboursement (hypothèque par exemple), et peut exiger la souscription d'une assurance décès-invalidité.

Aucun frais de dossier, frais d'expertise, intérêts ou intérêts intercalaires ne peuvent être perçus sur le PTZ+.

Enfin, il ne peut être accordé qu'un seul prêt à taux zéro « plus » pour un même achat.

Le montant du prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) :

Le montant du prêt à taux zéro « plus » (PTZ+), est égal à une quotité (un pourcentage) du coût total réel de l'opération (prix d'acquisition pour un achat sur plans, coût de la construction et, le cas échéant, de l'acquisition du terrain pour la construction d'une maison neuve) retenu dans la limite d'un plafond.

En zone A, la plus chère, le montant du PTZ+ peut, en 2014, atteindre :

  • 118.470 € pour une famille de cinq personnes
  • 51.480 € pour un célibataire

Le prêt à taux zéro ne peut par ailleurs excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération. Le PTZ+ doit donc toujours être complété par un prêt bancaire classique. Il peut également se cumuler avec un prêt PAS (prêt d'accession social), un prêt conventionné, un prêt Action logement (l'ex 1 % logement) ou un PEL (prêt d'épargne logement).

Enfin, le prêt à taux zéro « plus » peut également se cumuler, avec une aide locale à l'accession telle que le Prêt Paris logement. Pour connaître les aides locales dont vous pouvez éventuellement disposer, vous pouvez consulter votre promoteur ou votre constructeur ainsi que l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) dont vous dépendez.

Montants plafonds du coût de l'opération en 2014 :

  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 156.000 € 117.000 € 86.000 € 79.000 €
2 personnes 218.000 € 164.000 € 120.000 € 111.000 €
3 personnes 265.000 € 199.000 € 146.000 € 134.000 €
4 personnes 312.000 € 234.000 € 172.000 € 158.000 €
5 personnes et plus 359.000 € 269.000 € 198.000 € 182.000 €

 

Le barème du PTZ+ avantage fortement ceux qui achètent ou font construire un logement neuf dans les zones "tendues" (zones A et B1).

On distingue quatre zones géographiques :

 

  • Zone A : l'agglomération parisienne, communes chères de la Côte-d'Azur, le Genevois français.
  • Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, les départements d'Outre-Mer, la Corse, etc.

Zone B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'Ile-de-France, etc.
Zone C : le reste du territoire.

Le zonage complet déterminant le montant du PTZ + est fixé par l'arrêté du 29 avril 2009.

Pourcentage applicable en 2014 au montant de l'acquisition :

Le pourcentage s'applique au coût d'acquisition retenu, dans la limite d'un montant plafond (voir le tableau ci-dessous).

  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Logement neuf (RT 2012 ou BBC 2005) 33 % 26 % 21 % 18 %

Montants maximum du prêt à taux zéro « plus » pour un logement acquis en 2014 :

  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 51.480 € 30.420 € 18.060 € 14.220 €
2 personnes 71.940 € 42.640 € 25.200 € 19.980 €
3 personnes 87.450 € 51.740 € 30.660 € 24.120 €
4 personnes 102.960 € 60.840 € 36.120 € 28.440 €
5 personnes et plus 118.470 € 69.940 € 41.580 € 32.760 €

Un célibataire sans enfant achète en 2014 un studio sur plans à Paris (Zone A), d'un montant de 200 000 €. Le montant maximal du PTZ+ qu'il peut obtenir est de : 156 000 (200 000 plafonné à 156 000) X 33 % = 51 480 €.

Un couple avec un enfant achète en 2014 une maison sur plans à Brie-Comte-Robert en Seine-et-Marne (Zone B1), d'un montant de 190 000 €. Le montant maximal du PTZ+ que cette famille peut obtenir est de : 190 000 X 26 % = 49 400 €.

Un couple avec deux enfants fait construire en 2014 une maison à Bréville-sur-Mer dans la Manche (Zone B2), d'un montant de 180 000 €. Le montant maximal du PTZ+ que cette famille peut obtenir est de : 172 000 (180 000 plafonné à 172 000) X 21 % = 36 120 €.

Vous pouvez calculer le montant exact de votre prêt à taux 0 % « plus », pour un logement neuf en utilisant le simulateur mis en place par le Ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement ou celui mis en place par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL).

Le remboursement du prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) :

La durée et les modalités de remboursement d'un prêt à taux 0 % « plus » (PTZ+) octroyées en 2014 varient, comme l'année passée, en fonction des revenus de l'emprunteur (les revenus de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt, donc 2012), de la situation géographique du logement et du nombre de personnes destinées à l'occuper.

Le remboursement se fait par le versement d'une somme tous les mois, comme pour un prêt classique, et ce à des mensualités constantes pendant une période variant de douze ans, pour les ménages les plus aisés à vingt-cinq ans pour les ménages les plus modestes. Par ailleurs, les emprunteurs aux revenus modestes ont droit à un différé total de remboursement.
Par conséquent, le remboursement s'effectue :

  • Soit en une seule période (de douze à vingt ans), au cours de laquelle l'emprunteur rembourse chaque mois la même somme. Le calcul est simple puisqu'il suffit de diviser le montant du prêt par le nombre de mois de remboursement.
  • Soit en deux périodes, cinq ans de différé puis vingt ans de remboursement ou quatorze ans de différé puis onze ans de remboursement, soit au total vingt-cinq ans. La première période au cours de laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le prêt, c'est la période de différé, la seconde pendant laquelle il rembourse la totalité du prêt, c'est la période de remboursement. Ce différé total améliore grandement la situation de l'emprunteur, puisqu'elle lui permet d'alléger sa charge de remboursement au départ et pendant toute la première période, pour faire face à ses autres prêts. En 2014 l'emprunteur ne commence donc à rembourser le prêt à taux zéro, qu'au bout de cinq ou quatorze ans suivant sa situation !

Le remboursement est « familiarisé » puisque la composition du ménage est prise en compte : les familles bénéficient donc d'un remboursement adapté tenant compte de leur situation.

Vous pouvez connaître les conditions exactes de remboursement de votre prêt à taux 0 % « plus », pour un logement neuf en utilisant le simulateur mis en place par le Ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement ou celui mis en place par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL).

Un couple sans enfant achète en 2014 un appartement sur plans à Granville dans la Manche (zone B 2), d'un montant de 200 000 € entièrement financé par l'emprunt. Ce couple disposait d'un revenu fiscal de référence de 20 000 € l'année de référence (2012).
Le montant du prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) est de 25 200 €. Son remboursement s'effectuera sur une durée totale de vingt-cinq ans de la manière suivante :

  • Différé total : 5 ans au maximum
  • Durée de remboursement des 25 200 € : 20 ans
  • Mensualité : 105 €

Un couple avec trois enfants fait construire en 2014 une maison à Bussy-Saint-Georges en Seine-et-Marne (Zone A), d'un montant de 300 000 €, terrain compris. Ils disposent d'un apport personnel de 50 000 €. Ce couple disposait d'un revenu fiscal de référence de 40 000 € l'année de référence (2012).
Le montant du prêt à taux zéro « plus » (PTZ+) est de 99 000 €. Son remboursement s'effectuera sur une durée totale de vingt-cinq ans de la manière suivante :

  • Différé total : 14 ans au maximum
  • Durée de remboursement des 99 000 € : 11 ans
  • Mensualité : 750 €

Maisons Guillaume ayant en majorité une clientèle de primos-accédents, il nous a semblé intéressant de pouvoir reprendre ce dossier sur le PTZ + (Prêt à Taux Zéro plus).

Sources de Particuliers à Particuliers.

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